NIEUWS

Makelaar moet door huurder betaalde bemiddelingskosten terugbetalen

Rechtbank Amsterdam heeft op 13 maart 2013 geoordeeld dat het door de makelaar bij huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten strijdig is met artikel 7:417 lid 4 Burgerlijk Wetboek en daarmee een nietig beding oplevert op grond van artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek. De bemiddelingskosten dienen aan huurder te worden terugbetaald. Casus Huurder heeft gereageerd op een advertentie van een woning die op de website van Pararius stond vermeld. Belangstellenden voor de woning konden contact opnemen met de betreffende makelaar. Huurder heeft de woning gehuurd en heeft hiervoor aan de makelaar € 1660,- bemiddelingkosten moeten betalen. 

Vordering huurder

Huurder is van mening dat voor het betalen van de factuur geen grond bestaat. Hij heeft de makelaar geen opdracht gegeven om een woning voor hem te zoeken, hij heeft de woning zelf via de website van Pararius gevonden. Verhuurder heeft de makelaar opdracht gegeven. Verhuurder dient dan ook de nota te betalen en niet de huurder. Daarom vordert huurder restitutie van de betaalde bemiddelingskosten, betaling van incassokosten en betaling van wettelijke rente.

Verweer makelaar

De makelaar stelt dat zij als bemiddelingsbureau namens de huurder/koper optreedt en niet namens de verhurende/verkopende partij. De makelaar had geen opdrachtbevestiging van de verhuurder en verhuurder heeft geen enkele vergoeding aan de makelaar betaald. De makelaar heeft meerdere malen de bemiddelingsvoorwaarden, waarin betaling van de bemiddelingskosten staan vermeld, met huurder doorgesproken.

Beoordeling Rechtbank

De vraag die voor de beoordeling van belang is, is de vraag of de makelaar gerechtigd was bemiddelingskosten in rekening te brengen bij huurder voor haar werkzaamheden in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst.

Huurder heeft zich beroepen op artikel 7:264 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Van een niet redelijk voordeel is in ieder geval sprake als de situatie genoemd in artikel 7:417 lid 4 BW zich voordoet. Dit artikel verbiedt het dienen van twee heren. Als een makelaar voor zowel verhuurder als huurder optreedt en één van deze partijen is een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan mag de makelaar geen courtage bij de huurder in rekening brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning.

De rechter is van mening dat het hier gaat om een situatie als omschreven in artikel 7:417 lid 4 BW. Er is sprake van een overeenkomst van lastgeving (7:417 lid 1 BW) indien je een makelaar opdracht geeft tot het verhuren van een woning dan wel het zoeken naar huurwoning. Van belang hierbij is om vast te stellen wie de opdrachtgever/lasthebber is van de makelaar. De rechter is van mening dat de verhuurder in ieder geval opdrachtgever/lasthebber van de makelaar is geweest.

De verhuurder heeft zijn woning te huur aangeboden bij de makelaar. Dat de makelaar en verhuurder geen afspraken op papier hebben vastgelegd en verhuurder niets aan de makelaar heeft betaald maakt dit niet anders.

De volgende vraag die van belang is, is of er tussen huurder en makelaar ook sprake is van een lastgevingsovereenkomst. Tussen huurder en makelaar is geen opdracht tot bemiddeling tot stand gekomen. Huurder heeft de makelaar niet verzocht een woning voor hem te zoeken. Huurder heeft de makelaar wel een opdracht/last gegeven voor hem een huurovereenkomst te sluiten. Dit is ook een lastgevingsovereenkomst in de zin van 7:414 lid 1 BW.

Naar het oordeel van de rechter is daarmee sprake van het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. De makelaar heeft zowel met verhuurder als met huurder een lastgevingsovereenkomst gesloten. Het in rekening brengen van kosten bij de huurder is op grond van dit artikel, nu huurder handelt als natuurlijk persoon en het gaat om een zelfstandige woning, dan ook niet toegestaan.

Conclusie

De rechtbank komt tot de conclusie dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald. Het in rekening brengen van deze kosten bij de huurder levert strijd op met artikel 7:417 lid 4 BW en daardoor tevens een nietig beding op grond van artikel 7:264 lid 2 BW. De vordering tot restitutie van de bemiddelingskosten is toewijsbaar, evenals de gevorderde wettelijke rente. De vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen. 

Bron: Financieel Dagblad